昆州退房状况报告（Form 14a）怎么填？交表时间、中介 3 个工作日与入住报告（Form 1a）

在昆州，退房状况报告（Exit condition report）即为 RTA 的 Form 14a，由租客自行填写。你需在租约结束当天或之前完成并签字，租约结束后尽快（as soon as practicable）将一份交给中介或房东；RTA 建议在交钥匙时一并提交。中介收到后有 3 个工作日签字、标明异议，并将副本寄至你提供的转寄地址（Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008，以下简称 RTRA Act，第 66 条）。

Form 14a 会与入住时签署的入住状况报告（Form 1a）对照，二者成对使用。本文先介绍 Form 14a 的定义及提交时间，再逐栏说明填写方法（附备注栏英文写法），随后讲述入住报告的规定及未收到入住报告时的处理，最后说明应拍摄哪些照片及中介不同意时的应对措施。退押金详情请参阅昆州 RTA 退押金指南，各州对比见澳洲退押金怎么办理。

昆州退房状况报告（Form 14a）是什么？

Form 14a 是昆士兰州官方表格。普通租约（如独立屋、公寓或联排别墅）结束时，租客用此表记录房屋及附属物品（inclusions，如家具）状况，依据为 RTRA Act 第 66 条。现行版本为第 13 版（2025 年 5 月），可在 RTA 的 Form 14a 页面下载。

表格按房间列出每项内容，每项在三栏中填写 Y 或 N：Clean（干净）、Working（正常使用）、Undamaged（无损坏）。旁边一栏填写租客备注，另一栏供中介填写对报告的意见。表格明确指出，押金争议时这些报告可作为证据。

其他租约使用不同表格。可移动住所（如房车、营地或移动房屋）使用 Form 14b；RTA 表示寄宿住宿（rooming accommodation）不需退房报告。

Form 14a 什么时候交？

你要在租约结束当天或之前填好并签字，租约结束后尽快交给中介或房东（第 66(2) 条）。RTA 建议交钥匙时一并交，表格上的说明也写着 "Give it to the lessor/agent as soon as possible once the agreement ends"。

法律未规定租客提交报告的具体天数，也无罚则。常听到的 3 个工作日指的是中介签字并寄回副本的期限。

实际截止日期为你在房屋内的最后一天。这是你最后一次可凭入住报告逐房间检查并拍照的机会。若已搬出，昆州租户协会（Tenants Queensland）建议即使凭记忆也要填写，晚交总比不交好。

第一页必须填写转寄地址（Forwarding address）。只有提供地址，中介才有义务将签署的副本寄回（第 66(3)(c) 条）。

中介收到退房报告后要做什么？

中介或房东收到报告后 3 个工作日内需签字、标明异议，并在你提供转寄地址时将副本寄出（第 66(3) 条）。RTA 退房状况报告页面说明通常流程：你交钥匙时提交报告，中介在退房检查时核对备注、添加意见并签字，随后 3 个工作日内将完整副本寄给你。

中介须至少保存双方签字的副本至租约结束后 1 年（第 66(4) 条）。

你提交报告后，中介的 3 个工作日才开始计算。昆士兰房地产协会（REIQ）告诉会员，若租客未提交退房报告，中介的检查和报告无时间限制，且法律不要求中介必须填写此报告，除非租客提交。

若副本未寄回，法律无罚则及自动后果。建议书面要求一份，自己保留副本及提交日期证明，如附带表格的邮件。

Form 14a 怎么填？

将入住状况报告放在旁边，逐房间填写。以下步骤依据表格说明。

1. 用最新版表格。 从 RTA 下载 Form 14a（第 13 版，2025 年 5 月），或使用中介提供的表格，查看页脚版本号。
2. 填第 1 页。 填写房屋地址、每位租客姓名及转寄地址，以及水表读数和日期。RTA 强烈建议入住和退房报告均记录水表读数。
3. 每项填 Y 或 N。 在 Clean、Working、Undamaged 三栏按实际情况填写 Y 或 N。仅在不适用时留空，如墙面不存在“能否使用”问题。
4. 每个 N 都写备注。 在租客备注栏说明问题内容、入住报告是否有记录，并注明可见的照片编号。常用英文写法见下表。
5. 表上没有的项目另外写。 填写于第 8 页补充说明栏，或另附一页；租期内与房东约定安装固定装置或改动的，也应注明。
6. 附上照片。 在第 1 页勾选 "Supporting documentation has been attached"，照片编号要和备注对应。
7. 缩写签名、签字、留副本。 每位租客在每页写姓名缩写（initial），并在第 8 页签字。提交前自行保留完整副本。

如实填写。标 N 并注明对照入住报告及照片编号，使中介清楚了解依据。

下表为备注栏常用英文写法，照片编号替换为你自己的。

Form 14a 和入住报告怎么对照？

租约结束时，退房报告与入住状况报告（Form 1a）对照，除正常磨损（fair wear and tear）外，房屋应保持入住时状态。此标准来自 RTRA Act 第 188(4) 条：租约结束时，租客应尽可能让房屋保持入住时的状况，正常磨损除外。

RTA 在入住状况报告页面举例：中介欲因卧室墙面痕迹扣押金，租客出示入住报告已记录该痕迹及带日期照片，押金未被扣除。

正常磨损指正常使用及老化造成的损耗，如地毯被踩压平整、窗帘因日晒褪色。污渍、油渍及损坏不属正常磨损，RTA 还指出宠物造成的损坏亦不算。四十项常见项目判定见自然磨损 40 项中英对照表。

昆州入住状况报告（Form 1a）有哪些规定？

中介或房东须在你入住当天或之前准备入住状况报告、签字并交付一份给你（第 65(2) 条）。你有 7 天时间检查报告，标明异议并签字后返还（第 65(3) 条）。若入住后才收到报告，7 天期限从收到之日算起（第 65(4) 条）。

你返还后，中介须在 14 天内提供副本（第 65(5) 条），并至少保存至该报告对应的最后一份租约结束后 1 年（第 65(6) 条）。上述义务最高罚款为 20 个罚款单位，按 2026 年 7 月 1 日起昆州每单位 172.70 澳元计，即 3,454 澳元。

若你不返还入住报告，RTA 视为你同意中介描述，且不返还本身属违法行为。续租同一房屋时，除非双方同意重新制作，原入住报告继续有效（第 65(7) 条和第 65(8) 条），因此首日报告数年后仍可能是对照标准。

部分旧网页，包括 REIQ 2020 年文章，曾称租客有 3 天返还入住报告。现行法律为 7 天。

下表将两份报告并列对比。

没收到入住状况报告怎么办？

租客应自行填写一份。Form 1a 注明，入住 7 天内未收到报告，租客应自行获取表格，填写签字后交给中介。中介未在入住当天或之前提供入住报告，属违法行为（第 65(2) 条）。

若退租时仍未收到入住报告，照常填写 Form 14a，并在相关项目备注中注明，写法见前述英文备注示例表最后一行。入住时照片、初期报修记录及邮件即为入住状况记录。房东欲扣押金时，仲裁庭将审查支持扣款的证据（第 136D 条）；无签字入住报告，房东难以提供双方认可的入住状况记录。

退房报告要拍哪些照片？

最后一天打扫完毕、交钥匙前拍照。RTA 建议拍照作为退房报告外的证据；昆州租户协会还建议保留清洁收据，如地毯清洗、割草收据。

• 每个房间一张全景，站在门口拍，拍到整个房间。
• 每个标 N 的项目一张近景，编号和表上的备注对应。
• 入住报告上已记录的项目，证明没有变化。
• 打扫过的地方，比如烤箱、抽油烟机、淋浴玻璃、窗轨和地毯。
• 水表和钥匙，证明读数和交钥匙。

保留原始照片文件，使用能保留拍摄日期的方式发送，如邮件附件或共享文件夹，避免使用会压缩图片的聊天软件。原因及微信情况详见退租照片怎么拍才算证据。

退房检查时我能在场吗？

第 66 条未要求双方共同检查，但 RTA 说，最好由租客和中介一起填退房报告，以便问题及时解决，押金更快退还。可询问中介退房检查（final inspection）安排，确认是否能在场。

若无法到场，交钥匙时一并提交 Form 14a。中介检查时会核对你的备注、添加意见，你当天拍摄的照片也可与其对照。

中介不同意你的退房报告怎么办？

中介会在报告上标明异议部分，其余交由退押金程序处理。中介若要扣押金，必须在 14 天内提供证据（第 136AA 条），否则属违法。

若你不同意扣款，可在收到 RTA 申索通知后 14 天内向 RTA 申请争议调解（第 136A 条），调解免费。调解失败，申请方可在收到调解结束通知后 7 天内向昆州民事与行政仲裁庭（QCAT）申请（第 136B 条）。仲裁庭将考虑你为保持房屋原状所做努力、双方是否遵守法律及扣款证据（第 136D 条）。

各步骤表格及费用详见昆州 RTA 退押金指南。

看不懂英文表格可以找谁？

Form 14a 第 8 页注明，拨打 RTA 电话 1300 366 311 可使用免费口译服务（周一至周五 8:30 至 17:00），全国口译服务 TIS National（131 450）亦可协助。租房法律问题，昆州租户协会 QSTARS 提供免费咨询（1300 744 263）。

押金退还前，应妥善保存退房报告及中介签署的副本，照片及邮件亦同。CleanLog 可记录每张照片拍摄时间及地点，与报告一同保存，报告锁定后不可更改，可作为补充材料附于 Form 14a 后。