在昆州退租时，押金（Bond）需向 RTA（昆州租赁管理局）申请退还，这个手续叫 Bond refund。昆州所有租房押金都存放在 RTA，不在中介手里。租约结束后，租客或中介都可以申请。各方都同意的话，几小时内就能放款；中介要扣部分押金的话，租客有 14 天时间提出争议。
本文介绍四个方面：如何在网上或用 Form 4 申请，每个阶段要等多久，如何查询退款进度，以及中介扣押金时怎么应对。文中的英文术语都附在中文后面，便于对照。本文所指的 RTA 是昆州租赁管理局；新州押金在 Rental Bonds Online 办理，维州归 RTBA 管，流程都不一样。各州分别要等多久，见澳洲各州退押金时间对照。
最后核对：2026 年 9 月 21 日，依据昆州《Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008》（下称 RTRA Act）、RTA 官网的退押金页面和 QCAT 2026 年 7 月 1 日起的收费标准。本文只提供一般信息，不构成法律意见。
如何向 RTA 申请退押金（Bond refund）？
租约结束当天或之后，向 RTA 提交一份退押金申请（Bond refund request）就可以了。多数人通过 RTA Web Services 在线提交。租客或中介都可以申请，申请里要写明押金怎么分、每个人拿多少。RTA 随后会逐一确认押金上登记的其他人是否同意。
- 交房前先和中介协商好押金怎么分。 RTA 的数据显示，它收到的申请里超过三分之二提交时各方已经谈妥，这类申请放款最快。
- 清洁完成后逐个房间拍照。 每个房间拍一张全景，再拍原有磨损的特写，尤其是中介重点检查的位置，比如烤箱、淋浴玻璃和窗轨。退租清洁清单按同样的房间顺序排列，报告样本可以看到一套完整照片的样子。
- 交钥匙时一并提交退房状况报告。 填好 Form 14a（Exit condition report），自己留一份，记下交给中介的日期。填写方法见昆州退房状况报告（Form 14a）怎么填。
- 确认 RTA 记录的资料是最新的：新地址、邮箱、电话和银行账户。
- 交房当天或之后再提交申请。 通知期没满，RTA 不受理，网上表格也不接受未来的交房日期。
- 提醒室友留意邮箱。 押金上登记的每个人都会收到快速通道（Fast track）邮件，要在 48 小时内回复。只要有一个人没回，整笔退款就会进入 14 天的 Notice of claim 流程。
- RTA 的每封邮件或信件都按上面的日期及时回复。 所有期限都从 RTA 的邮件或信件起算：Fast track 48 小时，Notice of claim 14 天，向 QCAT 申请 7 天。
网上申请需要准备什么？
需要一个 QDI 账号（Queensland Digital Identity，已经取代以前的 QGov 登录）、押金编号（Bond number）、交房或搬离日期、押金上每位租客各自独立的邮箱，以及银行账户。RTA 只把退款打进澳洲本地银行账户，不开支票。
手上没有澳洲签发的证件，网上验证 QDI 身份可能通不过。昆州租客协会（Tenants Queensland）建议带证件去昆州政府客户服务中心当面验证，那里接受的证件种类更多。实在办不了 QDI，照样可以回复 RTA 的邮件，也可以改用纸质表格。
什么时候要用纸质 Form 4？
以下情况要用纸质的 Refund of rental bond (Form 4)：几位租客共用一个邮箱；室友继续住、你只想拿回自己那一份；替已故租客办理；或者网上申请已经提交，双方后来又谈成了新的分配方案。表格邮寄到 RTA，地址是 GPO Box 390, Brisbane Q 4001。RTA 不接受用电邮发来的表格，也不接受复印件。金额一栏还空着的 Form 4，千万不要签名。
因家庭暴力搬离的，可以用专门的 Form 4a 单独申请自己那份押金。
要不要抢在中介之前先申请？
交房日还没和中介谈妥的，建议当天就自己向 RTA 提交申请。Tenants Queensland 也是这样建议的，因为 RTA 按最先收到的申请处理，而且同一笔押金同一时间只能有一份网上申请。
先提交之所以要紧，是因为没人提出争议的申请会照单发放。你的申请在先，中介就得在 14 天内提出争议、参加调解，调解不成还要去 QCAT 申请，否则你申请多少就拿回多少。中介的申请在先，这些事就落到你头上。申请金额要如实填写，明知不实还向 RTA 提供虚假或误导信息，属于违法。
RTA 退押金需要多久？
各方都同意的网上申请，几小时内就能放款，RTA 提醒要预留最多 3 个工作日让钱到账。中介一直不回应的话，大约要三周：Fast track 48 小时，Notice of claim 14 天，再加 2 到 3 个工作日放款。有争议的时间更长。
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| 情况 | 过程 | 总时长 |
|---|---|---|
| 网上申请，所有人都同意 | 各方在 Fast track 邮件里同意，RTA 放款 | 最后一人同意后几小时内放款，到账最多 3 个工作日 |
| 中介申请，100% 退给租客 | 自动放款，租客不用确认 | 最多 3 个工作日 |
| 所有人在同一份纸质 Form 4 上签字 | RTA 收到当天处理 | 邮寄时间，加最多 3 个工作日 |
| 对方一直不回应 | Fast track 48 小时，Notice of claim 14 天，然后按第一份申请放款 | 大约 3 周 |
| 有人提出争议 | 没有争议的部分先退，有争议的部分冻结，等候调解，平均要排 2 到 3 周 | 从提交申请到开始调解，最长大约 5 周 |
| 调解没有结果 | 7 天内向 QCAT 申请，开庭时间由 QCAT 安排 | 没有公布的时限 |
表中的总时长是把 RTA 公布的各段时间相加得出的，数字来自 RTA 官网的 Bond refunds、Notice of claim 和 Online Bond Refund 页面，2026 年 9 月 21 日查阅。
邮寄的 Notice of claim 会多给几天在途时间。退款迟迟没到，先确认押金上登记的每个人是不是都回复了 RTA。
如何查询 RTA 退押金进度？
查询方式有两种：看 RTA 发来的邮件，或者拿着押金编号拨打 1300 366 311。RTA Web Services 里没有给租客用的进度查询，Bond Search 只开放给中介和机构。只要 RTA 有你的邮箱，每到一个阶段都会发邮件通知你。
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| RTA 发来的是什么 | 说明什么 | 你的期限 |
|---|---|---|
| Bond refund fast track 邮件 | 有人提交了退押金申请，RTA 问你同不同意 | 申请提交后第二天晚上 11 点前 |
| Notice of claim（索赔通知），邮件或信件 | 有人没在期限内同意，正式通知期开始 | 14 天内申请调解，否则按申请放款 |
| Acknowledgment of dispute（争议受理确认） | 争议已经立案，争议金额被冻结 | 暂时没有，等 RTA 工作人员联系 |
| Notice of unresolved dispute（未解决争议通知） | 调解结束，没有谈成 | 提出调解申请的一方 7 天内向 QCAT 申请 |
| 放款确认邮件 | 退款已经发出 | 到账最多 3 个工作日 |
一封邮件都没收到的，按下面三步查。
- 检查收件箱和垃圾邮件，找发件地址以 @rta.qld.gov.au 结尾的邮件。RTA 说它的官方邮件只会从这个域名发出。
- 确认 RTA 记录的联系方式是现在用的。 没有同意用邮件接收通知的，Notice of claim 会寄到 RTA 登记的地址，很可能就是你刚搬走的那套房子。可以在 RTA Web Services 里更新资料。
- 拨打 RTA 客服中心电话 1300 366 311（周一至周五 8:30 到 17:00），可以要求免费口译。
押金编号（Bond number）在哪里找？
押金编号写在入住时 RTA 发给你的押金受理确认函（Acknowledgement of rental bond）上，一般通过邮件或信件寄出。在邮箱里搜索 "rental bond" 试试。找不到可以问中介，也可以打电话问 RTA。
批了却没收到退款怎么办？
RTA 记录的银行账户或联系方式过期了，退款就可能发不出去，这笔钱会留在 RTA，叫 Outstanding bond payment（未领取的押金）。知道押金编号的，在 RTA Web Services 里更新资料，RTA 会自动退还。不知道编号的，填写 RTA 的 Outstanding bond payments 查询表，一般两周内会有邮件答复。有没有未领取的押金，RTA 不会在电话里告诉你。
中介向 RTA 申请扣押金（Bond claim）怎么办？
中介申请扣部分押金时，你会先收到 Fast track 邮件，有 48 小时选择同意或不同意。不同意或者没回复，RTA 会发 Notice of claim，你要在 14 天内回复并申请调解（Dispute resolution request）。逾期没回复，押金就按中介申请的方式发放。
在 Fast track 邮件里点了 "disagree" 不等于正式提出了争议。你还得回复 Notice of claim 并申请调解，网上办或者填通知附带的表格都可以。
被冻结的只是有争议的那部分。比如押金 2,400 澳元，中介要扣 600 澳元，其余 1,800 澳元会先退还，600 澳元留待解决。
这 14 天的期限出自 RTRA Act 第 136A 条。如果中介只是发邮件列了一张扣款清单，并没有向 RTA 提交申请，那就没有任何期限在计时，你可以自己去申请退押金。
中介必须提供哪些证据？
按 RTRA Act 第 136AA 条，中介或房东申请扣押金，或者对你的退押金申请提出争议，都必须在 14 天内把支持其主张的证据交给你，比如收据、维修报价和欠租记录。违反的最高罚款是 20 个罚款单位，按 2026-27 年度每单位 172.70 澳元计算是 3,454 澳元。这条规定 2024 年 9 月 30 日生效，从 2025 年 9 月 30 日起适用于所有押金，包括生效前就交到 RTA 的押金。
证据要直接交给租客本人，不是交给 RTA。有一个例外：中介已经尽了合理努力仍然联系不上你。所以电话和邮箱要保持能联系上。
不要等证据到了再提出争议。RTA 明确说，这是两个互不相干的 14 天：错过了 Notice of claim 的期限，即使中介一份证据都没给过你，押金照样按申请发放。14 天过了证据还没来，先发邮件去要，再向 RTA 申请调查。RTA 在 2026 年 8 月的公告里说，2026 年 7 月到 9 月它重点调查的就是扣押金不给证据的情况。RTA 只查证据有没有按时给，证据够不够有力要在调解或 QCAT 解决。给中介的邮件用英文写，这样写就够了：
"I refer to the claim on the rental bond for [address], bond number [number], lodged with the RTA on [date]. Section 136AA of the Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 requires the lessor to give the tenant evidence supporting a claim on the bond within 14 days. Please email me the evidence for each amount claimed, such as invoices, quotes, photos and rent records."
这段英文的意思是：就你向 RTA 提交的这笔押金扣款，按法律第 136AA 条，出租方须在 14 天内向租客提供证据，请把每项扣款的发票、报价、照片和租金记录发给我。
RTA 的免费调解（Dispute resolution）怎么进行？
RTA 调解服务免费、保密，通过电话进行。调解员会分别和双方通话，或者安排三方电话会议，帮双方谈出一个都能接受的结果。调解员保持中立，不判断谁对谁错。参加与否由双方自愿，RTA 的数据显示，双方都参加的争议超过 75% 能谈成。
提交调解申请后，RTA 会冻结争议金额，并由工作人员联系双方。调解平均要排 2 到 3 周。申请表上会问你是否需要笔译或口译，需要就勾上。
通话之前准备好这些材料：入住和退房状况报告、交房当天带日期的照片、清洁收据、租金记录，以及中介给你的证据。RTA 建议事先把你的材料发给对方看。心里先想好能接受的金额。用微信传过的照片通常会丢掉拍摄日期，原因见退租照片证据拍摄指南。
谈成了，双方在一份纸质 Form 4 上签字，RTA 照此放款。谈不成，或者一方不参加、没接电话，RTA 会发出 Notice of unresolved dispute。按 RTRA Act 第 413 条，调解中说过的话不能拿到 QCAT 当证据。
想先找人咨询，可以拨打 Tenants Queensland 的全州免费热线 QSTARS：1300 744 263，可以安排口译。也可以先打全国翻译服务 TIS 131 450，请他们帮你接通。
什么情况下押金争议会进入 QCAT？
RTA 调解没有结果，押金争议才会进入 QCAT（Queensland Civil and Administrative Tribunal，昆州民事与行政仲裁庭）。当初提出调解申请的一方，要在收到 Notice of unresolved dispute 后 7 天内向 QCAT 申请，并书面通知 RTA。逾期没有申请的，RTA 按第一份申请放款。
7 天的期限出自 RTRA Act 第 136B 条。按第 136C 条，有正当理由（比如住院）的，可以在 7 天之内书面请 RTA 最多延长 3 天。申请可以通过 QCAT 的网上系统 QCase 提交，也可以填 Form 2，都要附上那份通知。申请之后撤回或被驳回的，RTA 同样按第一份申请放款。
从 2026 年 7 月 1 日起，QCAT 申请费是：争议金额不超过 1,000 澳元的收 96.30 澳元，超过 1,000 澳元、不超过 10,000 澳元的收 164.30 澳元。经济困难可以申请减免。
按第 136D 条，QCAT 可以作出它认为合适的裁决，考虑三个方面：租客为达到第 188(4) 条的交房要求做了多少努力，双方是否遵守这部法律，以及支持扣款的证据。这三点都要靠文件说明：入住和退房报告、带日期的照片和收据。
昆州如何界定自然磨损（Fair wear and tear）？
自然磨损指房屋在正常使用和自然老化中出现的损耗，租客不用赔。按 RTRA Act 第 188(4) 条，租约结束时租客应尽可能按入住时的状况交还房屋，自然磨损除外。
RTA 举的例子有：日常走动磨旧的地毯、被家具压扁的地毯绒头、被阳光晒褪色的墙漆和窗帘、房屋沉降造成的石膏板裂缝。灰尘、污渍、油渍和损坏都不算自然磨损。宠物造成的损坏也不算，哪怕养宠物是经过批准的。
比较的依据是入住和退房状况报告（Form 14a）。按 RTRA Act 第 66(3) 条，中介收到租客签好的报告后，要在 3 个工作日内签字、标出不同意的地方，并把副本寄到租客留的新地址。自己那份报告和照片都要留好。
确实是租客损坏的，房东也只能索赔实际损失，所以物品用了多少年会影响赔偿金额。澳洲退租自然磨损 40 项中英对照表里有例子和折旧算法；收到中介的扣款邮件想用英文回复，见退租押金扣除申诉指南。
常见问题
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