退租后收到中介的检查邮件，上面列着 "oven glass marked"、"carpet worn"、"walls scuffed"，每一项后面都跟着几百澳元的扣款。很多华人租客和清洁师傅看到这些英文单词，第一反应会以为是自己没做好。
但在澳洲租赁法下，这些绝大部分属于房屋设施随时间流逝的自然损耗（Fair Wear and Tear）。房东不能要求租客把房子恢复得比入住时还新，清洁工更没有义务为建材老化承担无休止的免费返工。
这份清单汇总了新州（NSW）、维州（VIC）和昆州（QLD）退租纠纷中最常出现的 40 个项目，逐项拆解判定标准、法律依据、折旧公式与现场取证要点。
作者：CleanLog AU 编辑部 · 法律核准：2026 年 9 月 · 依据：NSW RTA 2010 · VIC RTA 1997 · QLD RTRA Act 2008 · ATO 资产有效年限表 · 建议阅读时间：12 分钟
核心原则摘要 Fair wear and tear（正常磨损）： 指房屋及设施在日常正常居住、光照与时间作用下必然发生的老化。这部分属于房东的持有成本，租客无需赔偿，清洁工也无法通过打扫解决。 租客法定责任： 仅需承担因疏忽、滥用或意外造成的实质性损坏，且退租标准仅为 Reasonably clean（合理清洁），以入住时的初始状态为基准。 禁止变相增值（No Betterment）： 即使租客造成了损坏，赔偿金额也必须扣除折旧。中介绝不能以"买全新设备"的价格向租客索赔。 在本文梳理的 40 个高频项目中：17 项通常为正常磨损（不用赔），16 项为租客责任（仅限局部清洁或按折旧赔偿），5 项视程度及入住报告而定，2 项属于房东法定的房屋维护责任。
一、Fair Wear and Tear 的法定判断标准
虽然各州法案没有给正常磨损下一个机械式的字面定义，但在 NCAT（新州）、VCAT（维州）和 QCAT（昆州）的审理实践中，判断逻辑高度一致：看损伤是"时间与日常使用累积产生的"，还是"特定意外事件造成的"。
- 日晒导致窗帘与墙面褪色，是时间的作用；烟头在地毯上烫出焦洞，是人为事件。
- 走廊地毯因常年踩踏导致绒头变扁变深，是正常使用；打翻红酒渗入纤维未处理，是人为疏忽。
昆州法律在 RTRA Act 2008 第 188(4) 条中直接明文规定：租客退租时需将房屋交还至与起租时相符的状态，但 "Fair wear and tear excepted"（正常磨损除外）。新州 RTA 2010 第 51 条与维州 RTA 1997 第 61、63 条同样确立了这一法定豁免。
此外，房东向租客索赔必须遵循反暴利增值原则（Doctrine Against Betterment）。房东不能借由租客退租的机会，利用扣除的押金把老化资产免费置换成全新的。
二、40 项中英对照与现场判定表
以下按中介常规查房路线分为六大区域。表内判定基于三大州民事行政仲裁庭（Tribunal）的大量判例提炼。
1. 厨房区域 · Kitchen（8 项）
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| # | 中介常见用词（英文） | 中文项目与现象 | 通常判定 | 仲裁庭判断依据 | 现场拍照与举证要点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 01 | Oven door glass marked / etched | 烤箱内层玻璃热蚀刻 | 正常磨损（不赔） | 表现为灰白色弧形雾斑，沿发热管走向分布。属于高温与油脂反应造成的玻璃表面物理蚀刻，任何药水均无法消除，属材质自然退化。 | 侧光近景微距拍摄，把发热管与弧形纹路拍清楚，同框放置已除油的清洁剂作为参照。 |
| 02 | Baked-on grease inside oven | 烤箱内壁陈年积碳重油 | 租客责任（清洁） | 表面有黑色结焦厚度、指甲能刮下、油垢分布不均匀。此项属于清洁未达标。 | 清洁前后同角度对比拍摄，重点拍烤架与风扇叶轮。 |
| 03 | Cooktop rainbow marks / scratches | 炉头彩虹纹与微细划痕 | 正常磨损（不赔） | 灶眼周围因反复加热产生的金属氧化彩虹光圈，或锅底摩擦引起的微细划线。正常烹饪必然产生。 | 逆光侧角拍摄，证明表面平整无凹坑。 |
| 04 | Cooktop deep gouges or cracked glass | 炉头深刮痕或陶瓷板破裂 | 租客赔偿（按折旧） | 炉面有明显物理磕碰缺角、裂纹或深槽，属于重物撞击等意外事件导致。炉灶在 ATO 规定使用年限为 12 年。 | 放置硬币或刻度尺作为尺寸参照。 |
| 05 | Benchtop fine scratches and dulling | 操作台面失光、发丝划痕 | 正常磨损（不赔） | 压板（Laminate）或人造石长期擦拭后失去出厂光泽，表面无指甲可卡入的硬伤。 | 拍一张台面全景，一张反光特写。 |
| 06 | Benchtop burn marks or knife cuts | 台面锅底烫痕、刀痕、崩角 | 租客赔偿（按折旧） | 锅底直接放置产生的焦黄圆印、未使用砧板留下的密集切痕。属于人为过失。 | 特写损伤截面，记录受损尺寸。 |
| 07 | Rangehood filters greasy | 油烟机滤网油垢残留 | 租客责任（清洁） | 金属网孔内积存未洗净的黏稠油脂。此项属于可拆卸清洗范围。 | 滤网拆下浸泡清洗前后各拍一张。 |
| 08 | Cupboard hinges loose / laminate lifting | 橱柜铰链松动、饰面封边翘起 | 正常磨损（不赔） | 长期开合导致螺丝孔轻微滑牙；水汽蒸腾引起的饰面开胶，非水管爆裂浸泡所致。 | 拍摄受潮翘边处，并拍摄水槽下方无明水积存。 |
2. 浴室区域 · Bathroom（7 项）
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| # | 中介常见用词（英文） | 中文项目与现象 | 通常判定 | 仲裁庭判断依据 | 现场拍照与举证要点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 09 | Mould in silicone sealant | 防水硅胶内部黑霉 | 房东维护责任 | 表面滑腻物已清除，但黑色霉斑深嵌在硅胶内部。密封胶常规寿命仅 3–5 年，内部发霉意味着材质老化失效，重新打胶属于房东法定维修（NSW s 63 / VIC s 68 / QLD s 185）。 | 擦洗除菌后拍摄特写，证明黑斑处于胶体底层内部。 |
| 10 | Surface mould on ceiling / tiles | 瓷砖与天花板表面霉斑 | 视通风条件而定 | 能用抹布擦除的表面霉菌属清洁责任。若因房屋排气扇损坏或浴室无窗导致长期不散湿气，责任在房东。 | 拍下霉斑分布，同时拍摄排气扇运行状态与窗户结构。 |
| 11 | Grout discolouration | 瓷砖填缝剂自然变色 | 正常磨损（不赔） | 白水泥填缝受生活用水矿物质影响逐渐泛灰、泛黄。材质多孔吸色不可逆，无法通过漂白完全恢复。 | 拍摄整体墙面，展示变色的均匀性。 |
| 12 | Lime-scale / water etching on glass | 淋浴玻璃水垢酸蚀 | 正常磨损（不赔） | 澳洲硬水水质中的钙镁离子长期腐蚀二氧化硅晶格，除垢剂清洗后玻璃表面仍留有雾状暗斑。 | 彻底擦拭干燥后逆光拍摄，展示玻璃被酸蚀的表面。 |
| 13 | Soap scum on shower screen | 淋浴屏表面残留皂垢 | 租客责任（清洁） | 摸上去有油腻或粉质手感，指甲可刮下白色粉末。属于未清理干净。 | 清洁前后同角度对比拍摄。 |
| 14 | Tapware pitting / dull chrome | 水龙头镀铬层麻点、氧化 | 正常磨损（不赔） | 镀铬表层在水质化学作用下剥落或形成细小微坑，抛光膏无法填平。 | 拍摄水龙头金属反光特写。 |
| 15 | Toilet seat cracked or loose | 马桶圈开裂或固定栓松动 | 视损伤原因而定 | 塑料长期受压与氧化变黄脆化引起的裂纹属自然老化；无变色的新鲜断裂多为外力撞击。马桶盖价值较低，不建议纠缠。 | 拍摄断裂截面是否有老化变黄痕迹。 |
3. 地面与地毯 · Floors & Carpets（6 项）
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| # | 中介常见用词（英文） | 中文项目与现象 | 通常判定 | 仲裁庭判断依据 | 现场拍照与举证要点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 16 | Carpet traffic shading / wear paths | 地毯走道压痕与色差 | 正常磨损（不赔） | 走廊、玄关、床边经常走动区域纤维倒伏、反光改变形成暗道。属于纤维结构物理磨损，蒸汽清洗无法复原。 | 顺光大角度拍摄整条走道，展示自然踩踏路径。 |
| 17 | Furniture indentations | 地毯家具重压凹坑 | 正常磨损（不赔） | 床脚、衣柜脚常年重压造成的绒头凹痕。正常摆放家具属于合理生活用途。 | 家具搬离后拍摄凹痕全景。 |
| 18 | Carpet stains, burns or pet stains | 地毯局部污渍、烫洞、尿渍 | 租客赔偿（按折旧） | 红酒、咖啡、化妆品渗入纤维或烟头烫焦。洗不掉时按折旧计算赔偿。地毯在 ATO 规定折旧寿命为 8 年。 | 放置比例尺特写污渍，并拍摄整个房间地毯的老旧程度。 |
| 19 | Pet odour in carpet | 地毯残留宠物异味 | 租客责任（清洁） | 租客养宠物的，退租时必须做针对性消毒去味处理。维州自 2020 年租房改革后多在养宠协议中明确此项。 | 专业地毯去味发票（Receipt）是最强抗辩凭证。 |
| 20 | Timber floor fine scratches / wear | 地板微细发丝划痕、哑光 | 正常磨损（不赔） | 鞋底微尘、座椅挪动造成的表面微细划痕与走动区域保护漆变暗，属于普通生活痕迹。 | 顺光拍摄地面大面积漫反射反光。 |
| 21 | Deep floor gouges / water damage | 木地板深度铲槽、受潮发黑起拱 | 租客赔偿（按折旧） | 搬运重家具拖拽产生深可见木的凹槽，或花盆底部渗水导致复合板膨胀发黑。这属于事件造成的损坏。 | 测量划痕深度并放硬币对照，拍摄受损面积。 |
4. 墙面、门窗 · Walls, Doors, Windows（8 项）
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| # | 中介常见用词（英文） | 中文项目与现象 | 通常判定 | 仲裁庭判断依据 | 现场拍照与举证要点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 22 | Picture hook holes (a few) | 少量小挂画钉孔 | 正常磨损（不赔） | 每面墙有 2–3 个正规画钩孔。仲裁庭普遍认定属于合理居住习惯。新州自 2020 年起法律明确允许租客安装挂画钩且无需预先审批。 | 全景拍摄整面墙，确保孔位数量清晰可数。 |
| 23 | Excessive / large holes in wall | 密集大钉孔、电视支架膨胀螺栓 | 租客赔偿（按折旧） | 墙面留下大尺寸锚栓孔、孔洞破损石膏板。需补洞补漆，油漆在仲裁实践中按约 10 年计算折旧。 | 特写螺栓破损口径，放置比例物。 |
| 24 | Sun fading on walls / curtains | 墙漆、窗帘受日照褪色 | 正常磨损（不赔） | 朝北朝西房间受强烈紫外线照射导致的布料变浅或漆面失色，任何租客居住均无法避免。 | 翻开窗帘背面褶皱对比未受光照区域的色差。 |
| 25 | Wall scuffs / burnishing marks | 墙面日常手印、摩擦亮痕 | 视处理情况而定 | 能擦去的灰印属清洁责任。但哑光水性漆（Low-sheen）在日常擦洗后产生的反光亮斑（Burnishing）是涂料特性，不属于损坏。 | 擦拭前后分别拍摄对比。 |
| 26 | Crayon marks / sticker residue | 蜡笔涂鸦、胶带贴纸残胶 | 租客责任（清洁或赔） | 明显属于人为附加的污物。若彻底清除后无损底漆则合规；若揭除导致掉皮，需按油漆折旧分担补漆成本。 | 清除前后的完整记录。 |
| 27 | Door locks / handles loose | 门锁、执手松动与机械磨损 | 正常磨损（不赔） | 数年间经上万次转动引起的机械松动，锁芯内部弹子自然磨损卡顿。 | 拍摄锁具固定位置螺丝无外力撬动痕迹。 |
| 28 | Holes or cracks in doors | 空心门破洞、门框撞击开裂 | 租客赔偿（按折旧） | 外力撞击导致空心木门穿孔或开裂，属于意外或滥用事件，非时间自然形成。 | 拍摄撞击凹痕整体与比例物。 |
| 29 | Frayed blind cords / loose tracks | 百叶窗拉绳磨损、轨道滑块卡顿 | 正常磨损（不赔） | 尼龙拉绳因摩擦起毛、叶片轻微弯折、轨道滑轮老化卡涩，属于配件使用寿命终结。整扇扯落除外。 | 拍摄拉绳起毛特写与老化导轨。 |
5. 家电与固定设备 · Appliances & Fixtures（6 项）
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| # | 中介常见用词（英文） | 中文项目与现象 | 通常判定 | 仲裁庭判断依据 | 现场拍照与举证要点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 30 | Blown light bulbs | 普通照明灯泡烧毁 | 租客责任（更换） | 日常耗材类灯泡（旋口/卡口）由租客自行更换。但需要电工拆装的高空射灯、嵌入式整套集成 LED 模组属于房东维护。 | 换新后拍摄灯具正常点亮状态。 |
| 31 | Smoke alarm battery | 烟雾报警器电池电量低 | 依各州法律而定 | 维州与昆州法律要求房东必须对烟雾报警器负全部维护与年检责任；新州租客虽可自行更换可拆电池，但房东负有强制年检义务。中介无权以此克扣大额维修费。 | 拍摄报警器外观铭牌与状态指示灯。 |
| 32 | AC filter dust buildup | 分体空调滤网积灰 | 租客责任（清洁） | 室内机掀盖可取的初效过滤网，清洗吸尘属于租客日常清洁义务。内部滚轮拆洗非租客责任。 | 滤网拆卸、清洗干净后拍照。 |
| 33 | Appliance breakdown (Oven/AC/HWS) | 烤箱加热管不发热、空调故障 | 房东维修责任 | 设备内部零件在常规操作下损耗击穿，属于房东法定维修义务。租客的唯一法定义务是及时书面报修。 | 完整保存首次向中介发送的报修邮件记录。 |
| 34 | Dishwasher / fridge door seals perished | 洗碗机或冰箱橡胶密封条开裂老化 | 正常磨损（不赔） | 橡胶密封条随温湿度变化硬化开裂。洗碗机在 ATO 表中有效寿命为 10 年。 | 拍摄橡胶条自然龟裂与弹性丧失特写。 |
| 35 | Lost keys / remote controls | 交房钥匙、门禁卡、车库遥控丢失 | 租客按实际发票赔偿 | 配钥匙或补卡按实际发生的开支扣除，中介必须提供锁匠出具的正规税务发票（Tax Invoice），不得加收惩罚性管理费。 | 拍摄所有交还钥匙、门禁卡的完整合影。 |
6. 庭院与公共外部 · Outdoor & Balcony（5 项）
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| # | 中介常见用词（英文） | 中文项目与现象 | 通常判定 | 仲裁庭判断依据 | 现场拍照与举证要点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 36 | Lawn seasonal browning | 草坪季节性枯黄变色 | 正常磨损（不赔） | 严冬霜冻或盛夏干旱限水导致的草皮自然发黄。除租约有特约强制浇水系统且租客完全不开启外，自然气候不应由租客承担。 | 拍摄自家草坪，同时拍下邻居草坪同样枯黄的状态作为环境参照。 |
| 37 | Overgrown garden / bushes | 花园灌木生长杂乱 | 视租约约定而定 | 租约明确约定由租客除草修剪的，需恢复到起租报告记录的状态；植物多年生自然长高变粗不属违约。 | 入住前与退租后的同角度全景对比。 |
| 38 | New oil stains on garage floor | 车库水泥地面新漏油渍 | 租客责任（清洁） | 租客机动车滴漏形成的机油暗斑，可扣除使用去油剂进行高压清洗的合理成本。 | 清洁前后拍照，对比起租时地面已有旧油污。 |
| 39 | Balcony railing rust | 阳台金属栏杆、紧固件生锈 | 正常磨损（不赔） | 沿海空气盐分侵蚀或户外风雨导致的金属涂层生锈剥落，非租客破坏。 | 拍摄栏杆生锈锈蚀微距特写。 |
| 40 | Cobwebs on eaves / external walls | 外墙转角、屋檐蜘蛛网 | 租客责任（离地可及范围） | 租客普通站立拿扫把能安全够到的地表部分，清扫蜘蛛网属于合理清洁。高空二层外墙非租客义务。 | 清扫前后的外立面照片。 |
三、法定折旧计算法：房东不能索赔全新价格
对于上述表中归类为"租客赔偿（按折旧）"的项目，中介常犯的违法做法是直接按全新配件报价索赔（例如：一块局部烫焦的地毯直接开价 $3,200 全屋更换；一个受损的旧烤箱开价 $1,500 买新机）。
各州民事仲裁庭严格禁止房东变相增值。即使租客对损坏有责任，赔偿计算公式必须按直线折旧折抵残值：
赔偿金额 = 重置总价 × [1 - (已使用年限 / 法定有效使用年限)]
澳洲税务局（ATO）常见家居资产法定参考年限
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| 资产类型 | ATO 法定有效年限 | 仲裁庭审判实务常态 |
|---|---|---|
| 地毯（Carpet） | 8 年 | 居住满 6 年的地毯，中介索赔残值上限通常仅剩 25% 左右；满 8 年残值基本归零。 |
| 室内墙漆（Interior Paint） | 约 10 年（参照裁决习惯） | 距上次全屋粉刷已有 5 年的墙面，补漆赔偿金额最多不得超过发票总额的一半。 |
| 窗帘与布艺软装 | 6 年 | 阳光房或长期受光区域，折旧年限还会被仲裁庭酌情进一步缩短。 |
| 百叶窗（Blinds） | 10 年 | 超过 7 年的百叶窗，局部叶片受损只按零配件成本支持，不支持全套重做。 |
| 烤箱与炉头（Ovens & Cooktops） | 12 年 | 铭牌通常刻有出厂年份，超期设备房东负有全部换新义务。 |
| 分体空调（Air Conditioners） | 10 年 | 室外机侧面铭牌清晰印有制造年份，依此核算残值。 |
| 洗碗机（Dishwashers） | 10 年 | 核心泵体与控制板寿命以铭牌年限为准。 |
实操抗辩建议： 遇中介大额索赔，第一句话直接向其索要原始安装发票："Please provide the tax invoice for the original installation of the [carpet/appliance] so that depreciation can be calculated in accordance with ATO effective life tables." 许多提不出年份凭据的中介往往会当场撤案。
四、抗辩实战：五组权威英文回怼句式
面对中介列出的扣款清单，切忌情绪化争吵。正确的做法是逐项指出其在法律分类上的性质：
1. 应对正常磨损类扣款（如：烤箱玻璃、地毯暗道）
"The markings on the [oven door glass / carpet pathway] represent thermal micro-abrasions and natural pile crush resulting from ordinary residential use over the course of the tenancy. Under [Section 51 of the Residential Tenancies Act 2010 (NSW) / Section 63 of the Residential Tenancies Act 1997 (VIC) / Section 188 of the RTRA Act 2008 (QLD)], this constitutes fair wear and tear and is legally exempt from cleaning claims. Please refer to contemporaneous Photo #[04] in our handover report."
2. 应对清洁后材料特性的辩护（如：墙漆擦洗后的亮斑）
"The wall surface was carefully cleaned on [Date]. The remaining lighter sheen marks are normal burnishing characteristics of low-sheen interior paint and do not constitute tenant-induced damage. The wall is left reasonably clean in accordance with our statutory obligations."
3. 应对房东维修责任的甩包袱（如：硅胶发霉）
"The discolouration visible within the shower silicone is internal biological fungal penetration inside aging sealant, which has surpassed its effective serviceable life. Rectification and resealing fall under the landlord's statutory maintenance responsibilities [NSW RTA s 63 / VIC RTA s 68 / QLD RTRA s 185] rather than end-of-lease cleaning."
4. 承认责任但强制执行折旧计算（如：地毯烫洞、损坏设备）
"While I accept responsibility for the damage to [Item], any financial compensation must be calculated against depreciation in line with the doctrine against betterment. As the [carpet/appliance] is approximately [6] years old against an ATO reference life of [8] years, any claim is strictly limited to the residual asset value of [25%]. Please provide the original purchase receipt."
5. 逼中介自证举证责任的终极通用句
"Please provide, for each disputed item: (a) the corresponding entry in the original ingoing condition report, (b) high-resolution dated photographic evidence, and (c) an itemised tradesperson tax invoice. Blanket re-cleaning quotes for the entire property will not be entertained."
五、为什么普通手机相册直接发的照片容易在仲裁庭失效
很多租客和师傅在听证会上败诉，不是因为没打扫，而是因为提交的相册照片在法律技术层面失去了证据分量（Evidentiary Weight）：
- 聊天工具压缩篡改元数据： 通过微信、WhatsApp 默认图片模式发送的照片，会被即时通信服务商剔除 EXIF 原生数据（拍摄时间、手机时钟序列码、GPS 定位全部被抹去）。中介只需轻飘飘一句 "照片看不出具体是哪一天拍的"，裁判官就无法将其作为起租或交房时的"同时性证据（Contemporaneous Evidence）"采纳。
- 缺乏全景与细节的成对关联： 只有一张水龙头被擦得很亮的微距特写，中介可以辩称这是其他房子的照片；只有一张卫生间远景全景，又无法看清玻璃上是否存在水垢。
- 退租报告未加盖防篡改锁： 离开现场后生成的未封存相册，对方可以质疑照片是后期补拍或经过了后期润饰。
现场取证必须遵循三段式拍摄法：
- 进场快扫（Arrival Sweep）： 开工前在房门转角拍摄 6 张全景，固定起租或施工前的初始状态底线。
- 擦不掉的缺陷（Won't Come Off）： 对照本文 40 项清单中的正常磨损项拍摄 6 张微距特写，并附上专业材质客观描述。
- 完工重点交接（Completed Clean）： 针对中介必查的烤箱内部、油烟机滤网、窗轨、淋浴底座拍摄 8 张特写，离场前生成报告送达中介。